부동산 상한제, 적용 지역, 규제

안녕하세요 티노입니다

요즘 날이 갈수록 내집 가지기가 더 어려워지는것 같습니다. 무주택자라면 누구나 내 집 마련의 꿈을 갖고 있습니다. 하지만 아무리 돈을 모아도 내연봉보다 집값이 더 빨리 오르고 있습니다.

최근 정부는 집값 상승세를 잡고 가격 안정화를 위해 10월부터 민간택지 분양가 상한제를 실시한다고 발표했습니다. 그리고 어제 민간택지 분양가 상한제 적용 지역을 발표했습니다.

민간 택지 분양가 상한제란?

민간택지 분양가 상한제는 분양가에 토지비용과 건축 비용, 건설사의 이윤을 더한 전체 금액, 

"원가 + 이익 = 분양가"

즉 분양가를 법으로 책정하는 제도 입니다. 이 부분에 있어서 주택 규모에 따른 적정 원가 책정 및 건설사 이익분도 규제를 하는걸 의미합니다.

분양가는 각 지방자치단체에서 심의위원회를 구성하여 공개적이고 투명한 심사를 진행하고 심사에 통과하지 못한 아파트의 분양은 막도록 제도를 개선하고 있습니다.

이러한 제도를 적용하게 된 배경은 아파트와 분양가의 가격 상승률 차이 때문입니다. 서울기준으로 ('18~'19.6) 분양가 상승률은 21%인데 반해 아파트 가격 상승률은 5.74%입니다. 물론 지역마다 다르겠지만 서울 평균 기준입니다. 이러한 분양가 상승은 인근 기존 주택의 가격상승의 주된 요인이 되고 있습니다. 결국 분양가의 상승이 기존 주택 가격을 상승시키고, 기존 주택 가격의 상승이 분양가의 상승을 발생하는 악순환이 반복되게 됩니다.

분양가 상한제 적용 지역은?

11/6 정부 발표로 상한제 적용지역이 발표되었습니다. 하지만 기존 정책은 진적 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 두배 이상인 지역이었습니다. 이런 지역을 정부는 투기 과열 지구로 판단하고 규제를 적용하겠다는거겠죠

분양가 상한제 주택 전매 제한

그렇가면 분양가 상한제가 시행되면 어떤 부분이 변화될까요?

현재는 민간택지 분양가 상한제가 적용된 주택의 전매 제한 기간은 3~4년 입니다. 일반 투기 과열지구와 비교해보면 2배정도 기간이 더 긴데, 이는 단기 시세차익을 노리는 투기꾼들의 유입을 막겠다는 정부 의지처럼 보여지네요. 하지만 이 정도 기간으로 투기를 막기는 어렵다고 보고 주변 주택의 시세 대비 분양가에 따라 5~1-년으로 확대 지정할 계획이라고 합니다. 아직 의무 거주기간에 대한 언급은 없지만 이 부분도 적용될것 같습니다.

분양가 상한제에 대한 나의 생각 (반말로 하겠습니다)

한가지 비유로 시작하고 싶다. 

100만원 짜리 샤넬백을 정부 규제로 70만원에 판다고 이 샤넬백의 시세가 70만원이 될까?

정부 정책의 도입 이유에서 보듯 분양가가 떨어지면 첫 매매가는 낮겠지만 결국 주변 아파트 가격에 수렴하게 된다.

그리고 새아파트가 기존 아파트와 같은 가격으로 유지가 될까? 웃돈을 주더라도 새 아파트를 들어가려는 움직임이 있을것이다.

시세 차익이 줄게 된 기업들은 어떻게 될까? 아파트를 건설하는 시공사가 구멍가게도 아니고 눈뜨고 손해를 볼까? 당연히 건축 자재에서 원가 절감을 하게 될것이고 이 피해는 고스란히 입주자들에게 가게 된다.

뿐만 아니라 10억짜리 아파트를 분양가 상한제 적용으로 7억에 들어간다고 한들 주변 아파트 시세에 맞춰 10억으로 상승, 결국 종부세, 양도세 등 각종 세금은 입주자들이 가게 된다.

마지막으로 이러한 정부정책에 맞서 건설사들이 앞다퉈 분양을 시작할까? 당연히 아닐거라고 본다. 결국 주택 멸실은 일정하지만 주택공급이 줄어들어 장기적(최소 3년~10년)으로 볼땐 더 큰 상승을 불러올거라고 본다.

한 블로그에서 봤다. 이러한 정책에 대해 국민들은 정부의 무능함, 탁상공론을 비판하지만 정부사람들은 행시, 고시를 뚫은 인재라는거!!

나도 이 부분에 대해 공감한다. 단기적으로 봤을때 좋은 아파트 싸게 입주하겠지만 장기적으로 봤을땐 더 큰 부동산 금액 상승을 불러올거라고 확신한다. 그렇다면 왜 이런 정책을 내는 걸까?

앞서 말한 각종 세금*규제지역 아파트 세대수로 계산 해보면 답 나온다.