송사무장의 부동산 경매의 기술

10월 2째주!
이번 주에 읽은 책은 송사무장의 부동산 경매의 기술이란 책이다.

선택한 이유
최근 금리인상, 부동산 가격 하락, 주가 하락, 세계정세 불안정(러-우 전쟁, 중-미, 대만 대립, 북-한미일 대립)등으로 인해 당장 내일 세계경제가 무너져도 이상하지 않을 만큼 하락 중이다.
이런 상황에선 현금 확보가 가장 좋겠지만 불과 반년 전만 해도 현금 가지고 있으면 바보다, 부동산 없는 사람은 벼락 거지됐다고 조롱했었다.
아무튼 현재의 상황에서 향후 경매 물건은 많이 나올 거라 생각되고 안전 마진을 생각했을 때 경매가 괜찮겠다 생각해서 공부하게 되었다.

<책 내용 정리>

투자금 산출
(낙찰 가격, 취등록세, 이사비용(명도), 밀린 공과금, 도배비)-(경락잔금대출이자, 임차보증금)
수익 산출
임대수익 : 50개월*(월세-이자)
시세차익 : 매도가 - 투자금

법원에서 경매가 진행되는 절차
- 경매개시
- 경매사건기록부 열람, 입찰 시작
- 입찰 마감
-개찰 후 최고가 발표
- 매각 허가 결정
- 항고기간
- 잔금 납부기일지정
- 잔금 납부와 소유권 이전
- 인도 명력 신청
- 배당기일

대항력의 요건
- 근저당권, 가압류, 가등기 등 말소기준 권리보다 앞에 있고 임대차 계약을 맺고, 주택을 인도받으며, 주민등록의 요건을 모두 갖추어야 한다.

경매물건의 조건
1. 노후도
빌라는 지은 지 10년이 지나게 되면 보일러를 교체해야 하고 수도관이 터지거나 수도에서 녹물이 나오기도 한다. 월세는 원칙적으로 문제 발생 시 임대인이 수리해주므로 노후도를 고려해야 한다.
2. 채광 및 주차장
요즘은 월세를 살아도 1가구 2 차량을 보유하는 경우가 많다. 또한 옛날처럼 습기가 많아서 곰팡이가 생기고 벌레가 기억 다니는 집은 잘 살려고 하지 않는다. 개선의 여지가 있거나 애초에 채광 및 주차가 확보된 주택을 선택한다.
3. 교통, 학군, 역세권
주변에 병원, 마트 같은 편의시설이나 역세권이 좋다.
4. 관리비
세입자는 편의성도 고려하지만 관리비가 저렴한 곳을 더 선호한다.

대항력이 있는데 배당을 요구하지 않는 경우
1. 소유자나 채무자의 친인척인 경우
2. 친구 집에 얹혀사는 사람
3. 신용불량자의 경우 전입만 해놓고 집을 비워놓는다
4. 직장생활로 바쁘거나 해당 내용에 관심이 없는 경우
5. 실제 임차인이지만 저가로 유찰시켜 낙찰을 노리는 경우
6. 건물주에게 받을 돈이 있는데 못 받아서 눌러사는 경우

수탁재산
수탁재산은 금융기관이나 기업체가 비업무용으로 보유 중이던 자산을 기업의 사정으로 한국 자산관리공사에 매각을 위임한 재산을 말한다. 은행의 점포, 차량, 기숙사 등 다양한 물건들이 나오고 있다.
경매자금이 충분하다면 수탁재산에 도전해보는 것도 괜찮다.