지식산업센터 분양 투자

안녕하세요 

오늘은 지식산업센터에 대해 이야기해보려고 합니다.

정부의 연이은 부동산(아파트) 규제로 인해 예전처럼 주택 쪽 투자는 점점 어려워졌습니다.

당연히 투기꾼들을 몰아 낼 수 있어서 긍정적인 면이 많지만 빈대 잡으려고 초가삼간 다 태우는 게 아닌가 싶네요.

왜냐하면 환경적, 상황적으로 어쩔 수 없이 2주택을 보유할 수밖에 없는 경우도 많거든요.

 이러한 상황에서 부동산 투자자들은 상가나 지신산업센터쪽으로 눈을 돌리고 있는 것 같습니다. 그래서 오늘은 지식산업센터 분양 시 고려 사항 및 투자 시 혜택 등을 확인해보겠습니다.

 

 

 

지식산업센터 투자

 

 

 

 

투자 시 고려사항

1. 역세권(교통)
말 그대로 사무실이기 때문에 교통이 편리해야 합니다. 지하철 또는 버스와 같은 대중교통이 잘 발달되어줘야 합니다.
2. 상권
3. 공실율 체크
내가 입대받은 지식산업센터가 공실율이 어떻게 될지는 아무도 모릅니다. 하지만 예상은 가능하죠.
예를 들어 먼저 입주를 시작한 지식산업센터가 있다면 임대가 안정화되기까지 걸린 기간 체크해본다면 대략적인 기간을 예상해볼 수 있습니다. 그리고 키 불출 시 반출률을 확인하는 것도 좋은 방법입니다.
4. 수도권 과밀억제권 여부
취득세 적용 시 수도권 과밀억제권에 해당되면 9.4% 적용됩니다.
5. 현금자산이 있더라도 은행에서 최대한 대출받는 게 맞습니다. 차라리 현금자산을 다른 곳에 이용하고 은행 대출을 이용하여 투자하는 게 더 적절합니다.
6. 실의 방향
조망보다는 방향이 중요합니다. 동향과 서향을 피해야 합니다. 대부분 남북 향을 향하고 있습니다. 왜냐하면 해가 뜨고 질 때는 태양의 고도가 낮아서 햇빛이 깊숙이 들어옵니다. 가정집은 좋을지 몰라도 사무실은 햇빛으로 인해 모니터가 안 보이는 문제가 있습니다. 그래서 사무실로 들어오는 열기로 인해 냉방 관리비가 많이 발생하게 되고 입주하는 사무실은 잘 안 들어오게 됩니다.

7. 조망 및 층
층이 높을수록 조망이 좋고 모든 사람들이 조망이 좋은 사무실을 선호합니다. 당연히 가격도 더 비싸겠죠. 하지만 실 사용자 입장(사장)에서는 이러한 조망은 무의미합니다. 차라리 임대료가 조금 더 저렴한 곳으로 들어가는 게 낫겠죠. 만약 높은 층밖에 남지 않았다면 면적이 작은 호실을 선택하여 임대료를 낮춰주는 게 좋습니다. 그래도 임대수요를 끌어올릴 수 있겠죠.

8. 대로변 소음
출퇴근 및 물류 때문에 교통이 가장 중요하지만 소음 이슈가 있을 수 있습니다. 지식산업센터는 오피스텔이나 주택처럼 방음성이 좋은 재료를 사용하지 않습니다. 외부 소음에 민감하지 않다면 상관없겠지만 일반적으로 소음에 대한 민원을 제기하는 경우가 많습니다.

9. 승강기 위치 및 규모
기업체 규모가 2~3명에서 30~40까지 다양합니다. 따라서 출퇴근 시간이나 점심, 저녁시간에 인원이 몰리게 되고 승강기 이용을 위한 소요시간이 길어질게 분명합니다. 그래서 승강기와 가깝거나 수용인원이 많은 승강기가 설치되어있다면 좋습니다. 또한 저층이라면 계단으로 다닐 수 있는지도 확인이 필요합니다. 화물용 승강기의 유무도 확인해주셔야 합니다.

10. 인접 호실 간 보안 취약성
지식산업센터는 높은 건폐율과 용적률 충종을 위해 건물을 중정형으로 배치하는 경우가 있습니다. 이런 건물의 모서리에 위치한 곳에는 비추천합니다. 모서리에 위치한 곳은 기업 간 프라이버시가 침해될 수 있고 특히 스타트업 기업일수록 정보 침해, 보안에 민감합니다. 그래서 모서리 쪽 호실은 선호하지 않게 될 확률이 높습니다.

11. 호실 분할 가능 여부
큰 면적의 섹션 오피스를 분양받을 경우 가벽을 많이 세워서 분할도 가능합니다. 보통 1인 기업들이 많이 이용하고 이런 기업을 위해 분할 가능 여부를 체크해보는 게 중요합니다. 126, 38평 정도 대신 창 측이 넓고 실의 깊이가 얕은 호실이 좋은 호실입니다. 그래야 분할하기도 편하고 분할했을 때 비율도 적절하기 때문입니다. 그리고 천장 도면을 확인하여 흡/배기구 및 화재감지기의 위치도 확인이 필요합니다.

12. 희소성 있는 평면을 선택하자
전층에 한두 개뿐인 호실을 구매하는 게 좋습니다. 이런 호실은 창고로 운영 가능하기 때문입니다.

13. 최종 계약 전 현장 답사
지형이나 높이 주변 환경은 직접 가보지 않으면 알 수 없습니다. 특히 상권이나 배후 환경은 직접 가보지 않고는 알 수 없기 때문입니다. 특히 분양사무소에서 하는 광고는 대부분 과장광고가 많습니다.

 

 

 

지식산업센터 분포 및 수익률(상가 대비)

 

지식산업센터 분포
경기도, 서울, 인천, 충북 순으로 많고 특히 서울은 가산, 구로, 성수, 영등포, 강서, 송동, 문정에 밀집되어 있고 경기도는 금정, 의왕, 부천, 시흥, 수원, 안양, 군포에 형성되어 있습니다. 최근에는 서울 접근성이 좋은 하남에도 신규 분양 및 입주를 진행하고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

한국 산업 단지 공단에 접속하면 공공데이터를 위와 같이 개제하고 있습니다. 

저는 이 자료와 지식산업센터에서 홍보하는 사이트 자료를 조합하여 분포를 한번 확인해봤습니다. 

대체로 수도권에 많이 밀집한 걸 알 수 있습니다.

 

 

 

 

 

그리고 수익률 또한 언론에서는 오피스텔이나 상가 대비 지식산업센터가 더 높다고 발표하고 있습니다.

관련 자료가 너무 방대하고 비교군이 애매하긴 합니다. 이 부분은 제가 다시 한번 통계자료 바탕으로 정리 후 알려드릴게요.

 

 

 

 

 

 

투자 시 고려할 주의 사항

 

주의사항 1. 공인중개사가 말하는 대출한도 
90%까지 말하지만 절대 아닙니다. 잔금대출받을 때 본인의 신용도와 해당 물건의 감정평가기준으로 정해집니다. 참고로 감정평가는 준공 후 진행됩니다. 그래서 감정평가 결과의 60~70%+개인신용등급에 따라 대출한도가 결정됩니다.
실제로 잔금대출이 안돼서 분양받은 분들이 잔금을 못 치르고 손해를 보는 경우도 있습니다.

 

주의사항 2. 분양률
공인중개사 및 건설사가 홍보를 위해 완판 임박, 귀한 매물, 분양률 90% 등 홈쇼핑에서 하는 것처럼 구매자에게 초초하게 하는 문구를 작성합니다. 이건 부동산 시장에서 보편적으로 사용하는 방법입니다.

 

주의사항 3. 호실 지정금 환불 불가
호실 지정 계약서를 작성하고 호실 지정금을 입금하게 됩니다. 그리고 계약서에도 환불불가, 본 계약서와 동일한 효과가 있다고 적혀있지만 호실 지정 계약서는 말 그대로 지정금에 대한 계약서이므로 환불이 가능합니다.
본 계약서는 계약금 10% 완납, 인감증명+구비서류제출, 계약서 작성+날인이 이뤄져야 성립됩니다.
따라서 지정금은 환불이 가능하고 만약 공인중개사가 환불을 거부한다면 지정금 입금 신탁사에 연락해서 항의하면 환불이 됩니다.

 

 

 

 

이 모든 조건을 충족하는 광고는 쉽게 찾을 수 있습니다.

인터넷에 1분만 검색해봐도 바로 알 수 있고 저 또한 금방 찾아냈습니다.

물론 좋은 의도로 광고를 할 수도 있고 이 모든 게 사실일 수도 있지만 허위광고일 수도 있다는 걸 명심하세요.

그렇다면 지식산업센터를 투자할 때 고려해야 할 지출, 수익은 어떻게 되고 수익률은 어떻게 될까요?

상황에 따라 달라질 수도 있고 지출, 수익 항목에서 빠질 수도 있지만 제 기준으로 한번 작성해봤습니다. 제 자료는 참고만 하시고 수정하시길 바랍니다.

지출 항목
매입비, 중개수수료(0.9%), 대출 이자, 취득세 감면 없음, 재산세(7월, 9월), 종합소득세(5월, 임대료분-1500만 이하 6%)
수익 항목
임대료, 건물 시세 차익, 보증금, VAT 환급

 

참고로 취득세 50% 감면은 실입주하는 경우에만 해당됩니다. 많은 분들이 실입주를 안 해도 50%가 적용되는 걸로 아시는 분이 많더라고요.
참고) 실입주 : 취득세 50% 감면, 재산세 37.5% 감면, 저금리 대출

좀 더 자세한 내용이 궁금하신 분들은 산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률을 참고하시길 바랍니다.

이번 글은 제가 공부하면서 정리해본 글입니다. 항목별로 좀 더 깊게 공부하고 데이터 분석 후 한번 더 개제해보도록 하겠습니다. 부족한 부분이 많더라도 이해 부탁드려요.

 

 

 

저의 글을 읽어 주셔서 감사합니다. 오늘도 즐거운 하루 보내세요.
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