아파트 분양 절차

사회 초년생 및 신혼부부를 위한 글을 하나 작성하려고 합니다.
하루가 멀다 하고 미친 듯이 오르고 있는 집값 때문에 많은 분들이 고민이 많으실 거예요.
특히 신혼부부나 사회 초년생은 내 집 마련 자체가 막막하실 텐데요.
저는 사회 초년생, 부동산 초보, 신혼부부 등 부동산에 대한 지식이 많이 없는 분들에게 추천드리는 내 집 마련 방법으로 아파트 분양을 추천하고 싶습니다.

 

 

 

 

로또 수준의 당첨률을 뚫어야 하는 어려움이 있지만 계속 지원하다 보면 확률이 높아지지 않을까요? 저도 수십 번 넣어봤고 결국 당첨되더라고요.
그래서 오늘은 아파트 분양 신청부터 분양된 아파트에 입주하기까지의 과정을 한번 정리해봤어요.

 

 

아파트 분양을 받아야 하는 이유

먼저 아파트를 사는 것보다 분양을 추천드리는 이유를 제 기준으로 설명해볼게요.

1. 주변 시세 대비 저렴하게 얻을 수 있습니다.

부동산 초보에게 특정 지역의 주택에 대한 시세를 판단하기는 어렵습니다. 이건 단순히 공부로 얻어지는 게 아니라 일정한 기간을 가지고 경험을 통해 얻어진다고 생각합니다. 그래서 어설프게 오래된 아파트를 구매하는 것보다는 분양을 추천하는 겁니다.건설사는 건설 공임, 노무비, 원자재, 그리고 수익을 고려하여 분양액을 결정합니다. 그래서 주변에 새로 건설되는 아파트 및 기존의 아파트와 가격도 비교해볼 수 있고 이 가격이 합리적인지 나름의 기준을 가지고 판단할 수 있습니다. 그리고 분양가는 주변시세를 고려하는 경우가 많기 때문에 상대적으로 새 아파트를 싸게(?) 얻을 수 있다고 봅니다.

 

2. 새 아파트에 살 수 있다.

새 아파트를 선호하는 이유는 다양하겠지만 저는 구조, 편의시설, 하자보수라고 이야기하고 싶습니다.

당연히 오래된 아파트 보고 동일한 전용면적 대비 더 좋은 방 배치, 방 개수, 동선에 편리한 구조를 가지고 있습니다. 또한 수영장, 헬스장, 골프장, 독서실, 어린이집 등 다양한 편의시설을 갖추고 있는 경우도 있죠. 마지막으로 집에서 살다 보면 꼭 1년에 1~2건의 하자가 발생하기 마련입니다. 상황에 따라 다르겠지만 유지, 보수 비용이 천차만별이죠. 하지만 신축 아파트는 2년간 무상 보증기간이 있기 때문에 하자 발생 건에 대해 마음 편히 요구할 수 있습니다. 당연히 무료로 해주는 게 많죠.

 

3. 대출 및 시세 차익

사회 초년생들은 자금이 많을 수가 없습니다. 하지만 내가 살고 싶은 집은 10년을 모아도 살 수 없는 게 많죠. 그런데 분양을 받게 되면 중도금 대출, 잔금 대출 등 다양한 대출을 낮은 이율로 이용할 수 있습니다. 그래서 적은 비용으로 차근차근 빚을 갚아가며 내 집에 있는 빚들을 없앨 수 있습니다. 또한 운이 좋다면 시세가 상승해서 차익을 얻을 수도 있겠죠. 많은 부동산 투기꾼들이 이런 시세 차익을 노리고 투기를 하는 바람에 부동산 가격이 오르긴 했지만 일반적인 사람들 기준으로는 긍정적인 요소로 볼 수 있습니다.

 

 

아파트 분양 절차

 

먼저 아파트 분양 흐름부터 소개해볼게요.

 

 

 

보통 이런 순서로 진행되면 각 단계별로 상세 내용을 설명해보겠습니다.

 

1. 입주자 모집 공고

 

 

아파트 분양 공고

 

입주자 모집 공고는 말 그대로 아파트 분양에 대해 사전 공지를 하는 겁니다. 건설 예정지 및 평형 별 세대수, 모델하우스의 위치, 옵션가 등등 아파트를 입주하게 될 사람들이 필요한 정보를 모두 작성하여 공지하게 됩니다. 보통 별도 인터넷 사이트를 통해서 공지하거나 건설사 홈페이지에서 공지하기도 합니다. 
이 모집 공고를 보면 금액이나 위치를 확인할 수 있기 때문에 경쟁률이 얼마나 높을지 가늠할 수 있고 추후 계획을 선정하는데 도움이 됩니다.

2. 모델하우스 오픈

아파트 조감도만 본다면 일반인들은 감이 잘 온 지 않습니다. 특히 확장형/일반형으로 나눠지는 경우엔 더더욱 감이 안 오죠. 그래서 모델하우스라는 걸 오픈합니다. 쉽게 말해 건설사가 아파트 예시를 보여주는 거죠. 예를 들어 59제곱미터는 신혼부부에게 추천하고 침실은 이렇게, 주방은 저렇게, 서재는 이렇게 꾸며보세요. 쓸데없는 공간이라고 생각한 이 자투리공간은 이런식으로 이용해보세요~ 라고 예시로 보여주는거죠. 우리가 IKEA의 쇼룸을 보고 방을 어떻게 구상할지 아이디어를 얻는 것처럼 건설사도 제시하는 겁니다. 그리고 모델하우스에 적용된 바닥재, 벽지, 문, 싱크대 등등 옵션으로 지정되지 않은 항목은 실제 아파트에도 그대로 적용됩니다. 그래서 꼼꼼하게 살펴보고 체크해두는 게 중요하죠.
왜냐하면 간혹 규모가 작은 건설사는 이런 자재에서 원가절감을 많이 합니다. 결국 피해는 입주자에게 돌아가는 거고요.
최근에는 모델하우스는 온라인으로 제공하는 경우도 있습니다. 최근 코로나 바이러스와 같은 전염병으로 인해 사회적 문제가 있을 때도 사이버 홍보관이라는 게 많이 오픈됐었습니다.
정리하면 모델하우스에서 점검할 항목은 자재의 종류 및 상태, 방구조 및 인테리어 정도 챙겨보면 됩니다. 사진 촬영을 하여 기록해두면 좋겠지만 사진 촬영을 허가하지 않는 건설사도 있으니 참고하세요.

 

3. 청약 신청 시작

청약신청을 시작하게 되면 총 3단계로 나눠집니다. 특별공급 청약, 1순위 청약, 2순위 청약이 있죠.
분양 신청은 셋 중 하나만 해야 하며 중복 지원은 불가능합니다. 각각의 청약은 조건에 따라 지원하는 것이고 당연히 특별공급, 1순위, 2순위 순으로 확률이 높아지는 겁니다. 각 각의 청약방식이 의미하는 바는 다시 설명하겠습니다.

 

 

청약 시작

 

 

특별공급 청약, 1순위, 2순위 순서로 진행됩니다.

"특공"이라는 말을 많이 들어봤을 겁니다. 신혼부부 특공을 넣었네, 소득조건이 안 맞아서 특공을 못 넣네 등등 특공에 매달리는 분들이 많은데요. 그 이유는 당연히 확률이 높기 때문에 많은 분들이 매달리는 겁니다. 아무튼 특공, 1순위, 2순위 순서로 서로 다른 날짜에 서류를 인터넷으로 제출하게 됩니다. 추첨/가점 등 다양한 기준을 통해 각자 해당되는 유리한 조건으로 신청하면 됩니다.

 

4. 당첨자 발표, 계약서 작성(정당계약) : 부적격자 선발

 

 

계약서 작성

 

 

당첨자 발표와 함께 관련 서류를 제출해야 합니다. 부양가족이 있다면 가족관계 증명서, 소득증명서 등등 건설사에서 요청하는 서류를 제출합니다. 만약 서류 내용과 청약 시 넣었던 항목이 안 맞을 경우에는 부적격자로 선발되어 분양권을 빼앗기게 됩니다. 그러므로 서류 제출 전에 반드시 분양 공고를 자세히 살펴보시길 바랍니다. 이렇게 서류 검사를 하고 문제가 없는 경우에는 계약금을 납부하게 됩니다. 그리고 부적격자가 당첨된 아파트는 미분양분으로 전환되어 다음 단계로 넘어가게 됩니다.

 

5. 잔여세대 추첨

부적격자, 미분양 등 계약이 안 된 잔여세대에 대해 일반인을 대상으로 다시 한번 추첨을 진행하게 됩니다. 이게 요즘에는 변질되어서 "줍줍"이라는 용어로 적용되고 있더라고요. 어딜 가나 투기꾼들 때문에 선량한 피해자가 항상 생기네요.

 

 

신축 아파트 잔여세대 추첨

 

 

잔여세대 추첨은 입장 전 번호표를 받고 해당 호실에 대해 말 그대로 추첨을 합니다. 그리고 내가 받은 번호표가 뽑히면 당첨되는 거죠. 약간 복권? 제비뽑기? 이런 느낌이더라고요.

 

6. 계약금 납부

아파트의 모든 세대가 분양이 완료되면 이제 계약금 10%를 냅니다. 건설사에 따라 10~20%를 납부하게 되죠. 

아파트에 분양되면 총 3번에 나눠서 금액을 납부합니다. 계약금/중도금/잔금으로 나눠지는데 중도금과 잔금은 나중에 집단대출이 가능합니다. 하지만 계약금은 대출이 안되므로 참고하세요.

 

 

7. 중도금 대출/중도금 납부

아파트 매매 시 금액이 크기 때문에 중도금이라는 금액이 있다고 말했습니다. 이 중도금은 5~6번에 나눠서 납부하게 되는데 자금 여력이 된다면 개인 자금으로 납부하게 됩니다. 하지만 보통 원래 살고 있던 집에서 다른 집으로 이동하는 경우가 많고 이런 경우에는 지금 살고 있는 집에 돈이 묶여 있어서 자금운영이 어렵습니다.

 

 

중도금 대출

 

 

그래서 건설사와 연계된 은행에서 집단 대출(중도금 대출)을 받게 되는 거죠. 약 2년이라는 기간 동안 은행이 정한 금리를 기준으로 대신 건설사에 중도금을 납부해주고 2년 뒤 이자+원금을 받게 되는 겁니다.

 

 

8. 잔금 납부 및 입주

마지막 단계입니다. 입주기간(보통 1~3개월) 동안 잔금을 납부하고 입주를 하게 됩니다. 자금 여력이 있다면 이사하는 날 잔금은 이체하고 이사를 하면 되지만 만약 대출을 진행하는 경우에는 중도금 대출과 동일하게 은행에서 대출을 진행해야 합니다. 

 

 

이사

 

 

입주 시 관리비 제출, 하자신청, 주소지 이전, 등기 등 다양한 업무를 진행해야 하죠.

좀 더 자세한 내용은 다음에 다뤄보도록 하겠습니다. 그리고 관련 자료가 워낙 인터넷에 많아서 제가 굳이 안 써도 될 것 같아요 ㅎㅎ

 

 

입주 후 절차(주소지 이전, 등기 등)

 입주 후 처리해야 할 업무도 많이 있습니다. 물론 해당 지역의 법무사, 세무사에게 비용을 지불하면 편하지만 추가 비용이 발생하게 되죠.  이 부분에 대해서는 내용도 많아서 현재 글에 다 적기에는 글이 너무 길어지는 것 같아요.

그래서 나중에 추가적으로 한번 다뤄보도록 하겠습니다.

참고로 제가 예전에 작성한 셀프 등기 글을 첨부해놓았으니 참고하세요.

 

이 글도 추천합니다~:D

신축 분양 아파트 셀프 등기

 

 

마무리

어떤 일이든 공부만 하는 것보단 직접 경험해보는 게 가장 좋다고 생각합니다. 부동산도 마찬가지고요. 만약 아직도 분양, 아파트 매매에 대해 공부만 하고 계신다면 지금이라고 행동으로 옮기는 걸 추천하고 싶네요. 저의 경험으로도 공부만 하는 것보다 실제 경험하는 과정에서 부딪히는 장애물이 많았고 이러한 과정에서 많은 걸 배울 수 있었던 것 같습니다.

 그리고 궁금하신 사항이 있는 분들은 댓글 달아주세요. 제가 아는 범위 안에서 알려드릴게요! 투기 목적 말고 정마 내집 마련하시는분만 도와드리고 싶어요.

 

 

 

저의 글을 읽어 주셔서 감사합니다. 오늘도 즐거운 하루 보내세요.
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