부동산 경매 대출 비용 정리

 

부동산 경매라고 생각하면 시세보다 엄청 할인된 금액으로 취득할 수 있다고 생각하는 분들이 많습니다. 물론 어느 정도는 맞고 어느 정도는 틀린 말입니다.
부동산 경매로 나오는 물건의 유찰 횟수에 따라 금액은 달라지게 됩니다. 당연히 좋은 물건은 유찰이 잘 안 되겠죠.
하지만 좋은 물건을 낙찰받더라도 금액에 대한 문제점을 해결해야 합니다. 요즘 괜찮은 아파트가 10억을 호가하는데 절반 가격인 5억에 낙찰받더라도 개인에게 큰 돈일 수밖에 없습니다. 그래서 투자자들은 부동산 경매비용을 경락잔금대출로 이용하게 됩니다.

 

 

경락잔금대출이란?

 

 

경락잔금대출은 경매에서 낙찰가의 70~80% 혹은 그 이상의 대출을 해주는 걸 의미합니다. 그렇기 때문에 실제로 낙찰가의 20~30%만 있으면 돈문제는 해결할 수 있는 거죠. 앞서 말한 10억짜리 아파트를 5억에 낙찰받았다면 1억~1억 5천의 금액만 있으면 시가 10억의 아파트를 소유할 수 있게 됩니다. 당연히 대출을 했으니 이자를 납부해야 합니다. 보통 투자자들은 이 대출 이자를 월세로 충당하게 됩니다.

 

 

 

 금리

 

낙찰된 물건의 대금을 치르기 위해 경락잔금 대출을 받았다면 이자를 생각해야 합니다. 대출이든 예, 적금이든 금리는 반드시 생각해야 할 부분이기 때문입니다.

 

 금리에는 고정금리와 유동 금리가 있다. 고정금리는 특정 기간 동안 같은 이율로 이자를 지불하는 방식이고 유동 금리는 6개월~1년 주기로 경제, 시세에 따라 금리가 변하는 걸 말한다. 보통 집단 대출은 유동 금리 값이 떨어지기도 하지만 일반 대출은 대체로 상승하게 된다. 이 금리가 중요한 이유는 내 대출 이자에 따라 월세나 전세 금액이 달라지기 때문이다. 당연히 이자 금액이 적다면 월세도 낮게 받을 수 있고, 공실 없이 순환율을 높일 수 있기 때문이다.

 

 

기준 금리는 한국은행에서 공지하게 됩니다. 2/28일 기준으로 기준금리는1.25%입니다. 

그럼 내가 대출하는 금액이 1.25%의 금리로 될까요?

아닙니다. 

내가 대출을 진행하는 은행에 따라 적용되는 금리는 다시 바뀌게 되고 일반적으로 기준금리보단 조금 더 높은편입니다.

출처 : 한국은행

 

 유찰

 

 경매에서 많이 사용되는 용어에는 유찰과 낙찰이 있습니다. 낙찰은 적정금액을 써서 낙찰자에게 경매물품에 배정되는 거고 유찰은 낙찰자가 없어서 유효한 입찰이 진행되지 않은 경우를 말합니다.

 이런 경우 다음 입찰기일에 20~30% 저감 된 가격으로 다시 입찰이 진행되게 됩니다. 유찰이 될수록 가격은 점점 더 내려가지만 이런 물건은 면밀하게 살펴볼 필요가 있습니다. 왜냐하면 좋은 물건인데 계속 낙찰이 된다면 서류상에 문제가 있기 때문입니다. 이런 경우에는 반드시 실사를 하고 왜 유찰이 되는지 명확한 이유를 파악한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

 

 상가 VS 소형 주택

 

경매에 참여하는 대부분의 투자자가 월세를 통한 부가 수익을 창출하기 위함이라고 합니다. 그래서 주택보다는 상가를 소유하고 싶어 하는 분들이 많죠. 왜냐하면 다주택으로 인한 세금도 없고 수익률도 더 높기 때문입니다. 하지만 상가 물건을 낙찰받을 때 반드시 고민해봐야 할 게 있습니다.

물론 목이 좋은 곳에 상가를 얻는다면 좋습니다.
경기가 좋을 때 상가를 얻는다면 좋습니다.
공실이 안 생긴다면 상가를 얻는 게 좋습니다.
 하지만 제가 본 투자자들 중 상가로 손실을 보는 분들을 많이 봤습니다. 상가는 경기를 잘 타는 물건이고 공실이 될 확률이 상대적으로 높은 것 같습니다. 또한 소형 주택에 비해 금액도 배이상 비싸기 때문에 대출을 받고 매달 이자가 나가는 상황에서 공실이 발생해버린다면 적자가 될 수밖에 없습니다. 그래서 상가는 어려운 종목이라는 거죠. 
 지금 당장 홍대, 종로, 가로수길로 가보시길 바랍니다! 목 좋기로 유명한 서울도 빈 점포가 수두룩 합니다. 이런 경기를 이겨내고 목돈을 굴릴 자신 있다면 도전해보는 걸 추천합니다.

 

마무리

경매초보자로서 공부하고 있는 내용을 정리해봤습니다. 저도 막연히 상가를 얻으려고 고군분투했지만 생각보다 녹록치않더라구요. 만약 경매를 고려하고 계신분들이라면 앞으로 제 글을 참고해주세요~ 실제 투자에 적용될 유용한 정보들을 정리해서 공유해보도록 하겠습니다.

 

 

 

저의 글을 읽어 주셔서 감사합니다. 오늘도 즐거운 하루 보내세요.
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