주택임대사업자 혜택

 

안녕하세요 

부동산 규제가 날이 갈수록 심해지고 있습니다. 투기를 막고자 시작한 규제가 이제는 일반 서민들까지 피해를 입고 있는 듯합니다. 주택을 수십 채 가지고 있는 사람도 있지만 보통사람은 운 좋게 2채 정도 가지면 많이 가지고 있는 거잖아요. 저도 운 좋게 이런 케이스입니다. 결혼 전에 잠깐 살던 집을 아직 처분을 못했고 양도세 걱정 때문에 못 팔고 있거든요. 그러다가 부동산 중개사 업소 소장님을 통해 좋은 팁을 하나 얻었습니다. 임대사업자를 한번 등록해보라고 하시더라고요~

근덴 임대 사업자 등록은 많은걸 고려해보고 진행해야 합니다. 
왜냐하면 부동산 관련 이슈사항을 보면 항상 언급되는 것 중 하나가 바로 입대 사업자거든요.

9.13 대책 이후로 혜택이 많이 줄어들었고 오늘은 어떻게 변화되고, 장/단점을 한번 보도록 하겠습니다.

오늘은 임대사업자 제도가 무엇이며 왜 논란이 되고 있는지 양도세 기준으로 이야기해보겠습니다. 임대사업자의 혜택을 정리해보면 크게 아래와 같이 있습니다. 쉽게 말해 세금 절감을 해준다는 겁니다. 그럼 각각 항목에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

주택 임대 사업자 혜택 1. 지방세(취득세+재산세) 감면

 

임대사업자는 지방세로 취득세+재산세를 납부하게 됩니다. 단 전용면적 60제곱미터 이하의 공동주택이나 주거용 오피스텔은 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 또한 200만 원을 초과하는 경우에도 85% 감면 혜택을 받게 됩니다.
그 외(60~85) 전용 면적은 취득세 50% 감면이 가능한데 8년 이상 장기 임대목적으로 20호 이상 취득한 경우만 해당된다고 하니 일반인은 해당사항이 없을 것 같네요.

 

그리고 재산세도 감면을 받을 수 있습니다. 60제곱미터 미만의 단기 임대인 경우는 50%, 공공지원 및 장기 일반의 경우에는 최대 85%까지 받을 수 있습니다. 하지만 재산세도 조건이 까다롭습니다. 2세대 이상 임대목적으로 등록한 경우만 해당되며 다가구 주택인 경우에는 모든 호수의 전용 면적이 40제곱미터 이하이면서 공공지 워너 또는 장기 일반으로 등록한 경우만 해당됩니다.

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주택 임대 사업자 혜택 2. 양도소득세 감면

양도소득세는 18.9.13 이전에 취득한 주택은 1세대 1 주택에 대해 비과세가 적용됩니다. 하지만 9.13 이후에 취득한 경우 수도군 6억, 비수도권 3억 이하 주택은 생애 단 한 번만 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다. 또한 8년 이상 임대를 유지하는 경우는 70%의 특별공제 혜택을 받을 수 있습니다.

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주택 임대 사업자 혜택 3. 종합부동산세 감면

 

18.9.13 이전에 취득한 주택이거나 매매계약을 체결하여 계약금을 지급한 경우에는 합산 배제되어 종합부동산세 과세에서 제외됩니다.
단, 수도원 6억 , 비수도권 3억 이하로 임대기간 8년 이상인 경우에만 혜택을 받을 수 있습니다.
결론은 지금 시점에서는 임대사업자의 종합부동산세 감면은 없습니다.

 

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주택 임대 사업자 혜택 4. 임대소득세 감면

 

2천만 원 이하 비과세 제도가 변경되었습니다. 2018년에 예정대로 종료하고 2019년부터는 과세가 적용됩니다. 또한 감면 대상이 3호 이상에서 1호 임대 이상으로 변경되었고 필요 경비율도 60%에서 등록 시 60%, 미등록시 50%로 변경되었습니다.

 

 

 

 

 

 

 

주택 임대 사업자 혜택 5. 건강보험료 감면

 

건강보험료는 감면이라기보다는 절세(?) 개념으로 봐야 할 것 같습니다.
피부양자가 임대소득 발생 시 피부양자에서 지역가입자로 전환되며 건보료 부담액이 년간 154만 원이 증가합니다. 하지만 임대 사업자 등록 시 연간 31만 원(8년), 92만 원(4년)으로 변경됩니다. 
결과적으로 피부양자가 임대사업자 등록을 하지 않으면 건강보험료 폭탄을 받게 되는 거죠. 하지만 직장 가입자는 금액 변동 값이 크지 않으니 등록 여부를 고민해볼 만하겠네요.

 

 

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주택 임대 사업자 단점

 

1. 의무 임대 기간 준수
주택임대 사업자는 최소 4년, 8년 의무 임대 기간을 지켜야 합니다. 물론 8년 의무 기간을 유지했을 때 가장 많은 혜택을 받을 수 있습니다. 그래서 이 기간 동안에 주택 처분을 하는 경우에는 제약이 있으며 미 준수시 과태료 발생 및 감면받은 세금을 다시 추징되게 됩니다. 그래서 주택임대사업자 등록할 때 선택하는 4년, 8년도 신중하게 선택할 필요가 있습니다. 당연히 8년이 혜택이 많다고 해서 8년을 선택했다가 나중에 팔지도 못하는 문제가 있을 수 있죠.

 

 

 

2. 세무 신고
세입자가 변경되거나 월세 금액이 변경되는 경우 매번 표준 임대차계약서를 작성 후 신고해야 합니다. 그리고 종합소득세 신고도 해야 하며 제대로 이행하지 않으면 과태료 및 세금 혜택으로 받은 금액을 추징되게 됩니다.

 

 

 

3. 임대료 상한 제한
임대사업자로 등록한 기간 동안에는 임대료 상환율이 5%로 제한됩니다. 집값이 많이 올라도 전, 월세 금액 시세에 맞게 마음대로 올릴 수 없게 됩니다. 이 부분도 고려해봐야 합니다. 오래된 주택은 시세 변동이 크지 않아서 상한률 5%의 영향을 받지 않겠지만 신축 아파트나 주변 호재가 많은 지역의 주택은 상한률 5% 규제가 크게 와 닿을 수도 있습니다.

 

 

 

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