간주임대료 계산 방법

 

2020년부터는 임대소득 2000만 원 이하도 과세를 하게 됩니다. 작년까지는 2000만 원 이하는 비과세로 적용됐지만 최근 법이 바뀌면서 모든 소득에 대해 과세를 진행하게 되네요.
그리고 5월에 종합소득세 신고를 하게 될 임대사업자분들은 먼저 2월에 면세사업자 현황신고를 진행해야합니다.

 

 

<면세사업자 현황 신고>

 

면세사업자 현황 신고란 부가가치세가 면세되는 개인자 업자는 전년 수입금액을 2월에 신고해야 하고 해당 업종은 병/의원, 학원, 농축수산물 판매업, 대부업, 주택임대업 등이 해당됩니다. 
2019년 귀속분부터는 2000만 원 이하도 과세를 하게 되면 주택수나 임대 유형에 따라 조금 달라집니다. 자세한 내용은 아래 표를 참고하세요

주택수별 과세 대상

월세는 2 주택부터, 전세는 3 주택부터 과세가 적용됩니다. 하지만 1 주택자라고 해도 고가주택(시가 9억 원 이상)을 소유한 경우에는 월세도 과세가 적용됩니다.

 

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일시적 1가구 2주택 비과세

 

<간주임대료 및 계산 방법>

특히 3 주택부터는 간주임대료라는 게 추가됩니다. 간주임대료란 용어가 생소한 분들이 많이 계실 텐데요.

간주임대료란 전세/월세 보증금에 대해 은행 이자만큼의 월세 소득을 계산하게 되는 방법입니다. 전세보증금은 임대수입이 아니기 때문에 과세를 하지 않지만 전세보증금을 받아서 그대로 은행에 넣게 되면 이자가 발생하게 됩니다. 어떻게 보면 월세를 받는 임대사업자만 차별하는 것 같죠?
 그래서 월세를 받는 임대사업자와 전세 보증금을 받는 임대사업자 간의 형평성을 위해 정해진 은행 금리를 이용하여 계산하게 되는 방법입니다. 

 

2가지 사례를 가지고 계산방법을 한번 정리해봤습니다. 더 많은 사례가 있겠지만 아래 2가지 방금의 기본 원리만 안다면 쉽게 계산할 수 있을 것 같아요.

먼저 기본적인 계산 방법은 아래와 같습니다.

기본 계산 법

간주임대료 = (보증금-3억)*60%*임대일/365*2.1%

표에서 보면 임대일과 보증금만 입력해서 계산하고 2.1%는 은행 금리를 기준으로 하기 때문에 계속 변경될 수 있습니다. 그렇다면 사례별로 다시 한번 확인해볼까요?

 

사례 1. 월세 2채, 전세 5억 1채(임대기간 365일)

(5-3억)*0.6*365/365*0.021 = 252만원

실제 보유한 주택은 3 채이지만 전세 1채에 대해서만 간주임대료를 구하면 됩니다. 이렇게 나온 간주임대료(252만 원)와 월세 2채에서 나오는 월세 소득을 합치게 되면 총 임대소득이 됩니다.

 

사례2. 전세3채(1억 30일, 2억 365일, 3억 180일)

(2억-2억)*0.6*365/365*0.021 = 126 (3억-1억)*0.6*180/3658*0.021 = 124.2 (1억-0억)*0.6*30/365*0.021 = 10.3

총 260.5만 원의 간주임대료가 발생하게 됩니다. 다주택일 경우에는 임대기간에 따라 3억을 순차적으로 차감해서 계산하게 됩니다. 그래서 임대기간이 가장 긴 2억짜리 주택, 365일의 임대기간을 가진 주택에서 먼저 3억을 차감하고, 나머지 금액을 임대 기간에 따라 우선순위를 정해서 차감하면 됩니다.

 

 

<임대소득세 계산 방법>

마지막으로 가장 궁금한 임대소득세입니다. 임대소득이 2000만 원이 나왔을때 내가 실제로 내는 세금은 얼마가 될지 계산하는 방법을 알려드리겠습니다.

임대 소득이 2000만원 이하일 경우에는 분리과세와 종합과세 중 선택할 수 있습니다. 당연히 직장인이라면 분리과세가 유리합니다.
임대소득세 = (임대수익 - 필요경비(50~60%) - 400만 원)*세율 14%
임대사업자를 등록하지 않았다면 필요경비는 50%가 되고 기본공제는 200만 원으로 변경됩니다. 
또한 기준시가 6억 원 이하, 전용면적 85 이하이면 4년 단기 임대는 결정세액 30% 감면, 8년 장기임대는 75% 감면 적용됩니다.
관련 내용을 표를 이용해서 한번 정리해봤습니다. 기준금액은 임대소득 2000만 원 기준 분리과세로 산정했습니다. 

 

과세표준금액 = 총수입 - 필요경비 - 기본공제로 계산하면 됩니다.

 

산출세액 = 과세표준금액*분리과세율(14%)

결정세액 = 산출세액 * (1-감면율)

단, 임대사업자 여부 및 기간에 따라 감면율이나 금액은 달라지게 됩니다.

 

만약 종합소득이 2000만 원을 초과하게 될 경우를 한번 계산해봤습니다. 

종합소득이 2000만원 초과하게 되면 기본 공제가 없어지게 되고 이전에 계산한 항목보다 세금은 좀 더 올라가는 걸 볼 수 있습니다. 하지만 임대사업자를 등록하지 않았을 경우 임대사업자와 약 200만 원가량 금액이 차이 났었는데 이 부분이 어느 정도 상쇄를 시키게 되네요.

 

임대를 두고 있지만 매년 큰 금액이 나가는 거라 부담이 될 것 같습니다. 그래서 기혼자 기준으로 한 가지 절세 방법을 공유하자면 "공동명의"입니다.
결혼하신 분들은 공동명의를 통해 절세를 하는 방법이 있습니다. 
공동명의에 관한 내용도 따로 정리해봤습니다. 아래 링크를 참고하시면 좋을 것 같아요.

 

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공동명의 장단점 및 절세 방법

 

 

 

 

마무리

임대소득세는 국세청 홈페이지에 접속하게 되면 금방 확인할 수 있습니다. 그럼 이 불편한 과정을 왜 소개하냐? 

바로 절세를 위해 계획적으로 임대 계획을 세워야 하기 때문입니다. 어떤 주택을 전세와 월세 중 어떤 방법으로 세를 줄지 결정하고 임차인의 임대기간에 따라서도 월세와 전세금을 결정할 필요가 있습니다.

 

 

 

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