재건축 절차

 

 재건축 절차 및 주의사항을 정리해봤습니다. 

대기업 및 정부 주도하에 진행되는 재건축은 몰라도 작은 회사들 위주로 진행된 재건축 사업에 참여하여 고충을 겪고 있는 분들이 많이 있더라고요.

 

 

 

 

 

재개발과 재건축의 차이점

 

 먼저 재개발과 재건축의 차이점도 모르시는 분들이 많이 있더라고요. 일반적으로 떠올리는 저층 아파트를 허물고 고층아파트를 짓는 건 재건축이라고 하며 재개발과 재건축의 의미는 조금 다릅니다.

 간단히 말하면 재개발 및 재건축 모두 노후/불량 지역의 주거환경 개선을  위한 사업이며 재개발은 일부 주택을 허물고 공원, 상하수도, 도로 등을 개선하는 사업입니다. 반면에 재건축은 특정지역의 주택, 상가를 허물고 지방자치단체의 안전진단 절차를 받은 후 진행되는 사업입니다. 영화나 드라마를 보면 알박기라고 하는 이야기가 나오는데 재건축은 주택, 상가를 허물기 때문에 거주지 주민의 동의가 필요합니다. 이에 과반수 이상 동의해야 진행 가능하며 이를 반대하시는 분 또는 더 많은 보상금을 노리는 분들이 알박기 같은 행위를 하는 거죠. 물론 지금은 그렇게 못합니다. 

 좀 더 자세한 건 아래 링크를 참고하세요!

 

 

 

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재개발 재건축 차이점

 

 

 

재건축 절차

 

 재건축의 큰  흐름은 아래와 같습니다. 제가 참고한 책 "한 권으로 끝내는 돈 되는 재건축, 재개발"을 보고 정리해봤습니다.

 

<출처 : 한권으로 끝내는 돈되는 재건축 재개발>

 

 

1. 정비 기본 계획

 - 안전진단을 진행하는 단계입니다.

2. 정비구역지정

 - 주민들의 서면 통보 및 설명회를 진행하고 주민 동의서를 취합하여 지자체에 제출하게 되는 과정입니다.

 - 지역마다 절차나 일정은 조금씩 달라질 수도 있습니다.

 

 

3. 추진위원회 구성

 - 추진위원회를 구성하게 되며 이 조직은 조합이 설립되면 인수인계 후 해산하게 됩니다.

 

 

 

 

4. 조합 설립 및 시공사 선정

 - 조합이 설립되면 앞서 말한 추진위원회는 해산하게 됩니다.

 - 공개입찰을 통해 조합원들이 투표를 통한 시공사를 선정합니다.

 사실 주민들은 건설 관련 문외한이 많기 때문에 사업성 분석이 떨어질 수밖에 없습니다. 그리고 재개발에 참여하는 기업들도 대부분 영세한 경우가 많죠. 그래서 중도 사업이 중단되는 경우의 대부분이 사업성 분석을 제대로 못하고 부실기업을 시공사로 선정해서 발생하는 경우가 많이 있습니다.

 

 

 

 

5. 사업시행인가 및 감정평가 실시

 - 정비사업 관련 내용을 지자체에 전달하고 인가하는 행정절차 진행

 - 대지면적, 용적률, 평형 구성, 세대수 구성 등 건설 관련 다양한 수치적 자료가 나오게 되는 과정

 - 감정평가를 통해 분양가, 사업비, 조합원 분담금이 도출됨

 

 

 

 

6. 조합원 분양 신청

 - 희망 평형 신청 or 분양 포기 후 현금 청산 요청

 부실기업의 경우 현금지급을 미루거나 미지급하는 경우가 종종 있습니다. 통상적으로 지연되면 지연 이자를 지급해야하하고 소송을 통해 현금지급을 요청할 수 있습니다. 하지만 현재 거주 중인 아파트에서 퇴거 후 새로운 주택을 구입해야 하는 경우 이러한 시간을 가지는 게 불가능하죠. 이런 부분에 대해서는 사전에 건설사와 협의가 필요합니다. 

 

 

 

 

 

7. 이주철거 및 착공 신고

 - 관리처분 계획에 대해 지자체에 신고 후 이주 철거 진행

 - 착공 신고 후 동호수 추첨 및 기존 거주자의 사전 계약 진행 (이후 일반 분양 진행)

 

 

8. 준공 인가 및 이전 고시

 - 준공 인가가 나며 입주가 시작

  아마도 준공인 가전에 입주예정자들의 사전점검 등을 진행할 것으로 보입니다.

 - 이전고시 절차 진행 후 건물 등기 진행

 

 

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마무리

재개발, 재건축 관련 이슈가 많이 있습니다. 아마도 고수익이라는 점이 많은 분들을 유혹하지만 그에 대한 리스크도 충분히 생각해야 할 것으로 보입니다.

 저도 이 부분은 잘 몰라서 공부하면서 한번 정리해봤습니다. 

 

 

 

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