아파트 임장 후기

내가 아파트 임장전에 확인하는 항목들

저는 부동산분야에서 일하는 전문가가 아닙니다.
하지만 아파트 및 주택 매매를 여러번 진행했고 그 때의 경험을 바탕으로 저의 시행착오를 공유해보려고 합니다.돈 
집을 이사하기전에 저 나름의 기준으로 살펴보는 항목이 있는데 소개해보려고 합니다.
그 이유는 이런 기본적인것도 모르시는 분이 생각보다 많더라구요.

지역의 인구 유입

먼저 원하는 지역을 선택해야겠죠
자녀의 학교, 직장등 다양한 이유로 거주지를 이전할겁니다. 이 때 가장 먼저 고려할것은 내가 살만한곳을 고를때 인구 유입이 많은곳을 선택하라는 겁니다.

예를 들어서 한번 설명해보겠습니다.
먼저 한때 핫했던 세종시를 살펴볼게요.

다음 지역은 부산입니다.
많은 사람들이 부산이 투기 과열지구라고 알고 있습니다.
실제로도 특정지역의 아파트가격이 미친듯이 오르고 있구요.
하지만 실제 조사를 해보면 그렇지 않습니다.
부산의 인구 전입/전출을 살펴보면 오히려 전출이 더 많은걸 알 수 있습니다.

하지만 통계분석을 살펴보면 부산의 노령인구는 매년 증가하고 있습니다.
그원인을 대기업의 부재로 인해 일자리 부족문제가 발생하고 이로 인해 젊은 인구가 유출되고 있는거죠.
또한 전입과 전출 인구를 살펴볼 필요가 있습니다.
 대부분의 지역에서 서울/경기/(산업이 있는)인근 대도시로 전출이 발생하는건 당연한 현상입니다.
하지만 부산은 특이하게도 서울/경기의 유입량도 꽤 되는걸 알 수 있습니다.

 이런 정보는 통계청, 국토부 등에 가면 공공데이터로 제공하는 정보가 있습니다.
 실시간 정보는 아니지만 데이터를 정리하고 추세선을 그려보면 방향 예측정도는 가능합니다.

실거래가 확인

실거래가는 반드시 확인해야합니다.
네이버 부동산, 부동산 114, 호갱노노 등의 호가만 보고 집의 가치를 판단하는건 큰 문제가 있습니다.

예를 들어서 한번 설명해보겠습니다. 요즘 핫한 동탄 2신도시의 한 아파트를 살펴볼게요.
아파트의 실거래가와 호가를 살펴보겠습니다. 

 왼쪽의 호가창을 살펴보면 4억2000~6억1000까지 분포하는걸 볼 수 있습니다.
호가는 매도자 마음대로 설정하는것이기때문에 이걸로 뭐라할 순 없습니다. 일단 가장 싼 매물이 4억 2천이라는건 확인했죠.

이렇게 되면 4억 2천도 싼거니까 빨리 매매해야해라고 생각할 수 있습니다. 왜냐하면 가장 비싼건 6억이나하기때문에 상대적으로 싸게 나온 매물을 빨리 집어가야한다고 생각하죠.
 이 때 살펴볼게 실거래가 입니다.
 실거래 내역을 보면 동일 평형에서 19년 7월 이후로 거래가 없으며, 3억 9000이 가장 높은 금액으로 거래된걸 알 수 있습니다. 실거래가는 거래 후 신고하게되는데 대략 1주일~1달까지 지연되기도 하며 아예 안올리는 경우도 있다고 합니다. 좀 더 확실한 내역 확인을 위해 호갱 노노도 살펴 봅니다.

호갱 노노에 들어오니 20년 1월에도 거래된 내역이 있네요? 
네이버 부동산에는 실거래가가 등재가 안됐지만 호갱노노에는 등재된걸 확인할 수 있습니다.
제대로 된 시세를 확인해보기 위해서 상세 검색을 해봅니다.

그래프를 활용해서 이 아파트의 금액 추세를 확인 가능합니다.
근데 이 아파트는 생긴지 1년정도 지난 아파트라 추세선만으로 분석하기엔 무리가 좀 있네요
왜냐하면 데이터 값이 적을수록 신뢰도는 떨어지게 되는데 그래프만 보면 급격한 상승이 있는것처럼 보입니다.
하지만 시작가(약 3.7억)대비 최고가(4~4.5억)를 비교하면 10~20%정도 상승했네요.
어쨌든 상승추세라는건 확인했으니 동일 금액대의 다른 아파트도 한번 살펴 봅니다.

 

동탄대로주변에 있는 아파트를 한번 골라봤습니다.
평수는 10평정도 줄었지만 가격대는 방금 전에 본 아파트와 비슷해서 선택해봤습니다.
이전 아파트가 저평가됐거나, 이 아파트가 고평가됐을텐데 이유를 한번 살펴봤습니다.

 

몇 글자만 검색해도 이유를 대충 알것 같네요.

일단 카림이라는 상가가 있다고 합니다. 동탄은 거주시설 대비 상가가 부족한편이라고 하네요. 이런점을 고려하면 상가를 가까이 둔다는건 큰 매리트가 될만하네요.

출처 : 매일경제

 

두번째는 SK하이닉스가 용인시로 이전하고 이로 인해 이 주변(용인, 동탄)에 가격 변동이 발생한것 같습니다. 아무래도 큰 산업단지가 하나 들어오게 된다면 임직원들의 유입으로 인해 주변 거주지의 가격변동이 발생하겠죠. 뿐만아니라 SK하이닉스의 1,2,3차 협력사까지 고려한다면 앞으로도 꾸준한 상승세는 당연한거죠.

이건 입주민이 적은것 같은데요.. 교통도 편리하다고 하네요.
초등학교를 품은것 같진 않는데 초품아라고 하니 일단 학교가 가깝다는걸 잘못적은걸로 알고 넘어 갈게요.
초등학교 근접 아파트에 트램이나 버스가 정차한다고 하구요 주변상가도 가깝다고 하네요.
근데 동탄에 트램이 있나요?? 네이버 지도로는 확인이 안되던데...

 

이러한 조사를 바탕으로 아파트를 한번 선택해봤습니다.

실거래가를 기준으로 아파트금액의 금액 곡선 및 추세선을 한번 그래봤습니다.
주황색 선의 추세선이 더 가파른걸 알 수 있고 앞으로도 더 큰 폭으로 상승할 수 있다는걸 알수있겠죠?

이번에는 그냥 참고하라고 동일지역 비슷한 금액 아파트 2개만 비교해봤습니다.
실제로 구매를 하실때 다양한 지역 더 많은 선택군을 가지고 하셔야합니다.!!!!

그렇다면 저는 왜 이렇게까지 조사를 하고 구매하는 걸까요?

그 이유는 다음과 같습니다.
글이 너무 길어지는 관계로 간략하게 설명하고 상세 내용은 아래 링크를 참고하시길 바랍니다.

1. 입주자의 담합

입주자 담합은 제가 직접 경험했습니다. 보통 아파트마다 커뮤니티가 존재합니다.
이런 카톡방에 어느날 부동산 업자가 들어와서 주변에 호재가 있으니 가격을 얼마밑으로 올리지 마세요~라고 이야기합니다.
처음에는 이런 행위에 대해 반대합니다.
하지만 반대입장을 표하는 입주민에게 쁘락치니, 부동산 업자니하며 비난을 하게 됩니다.
결국 낮은 매물의 물건은 없어지고 금액이 높은 매물만 남게 되더라구요
문제점은 이게 시세인줄 알고 들어왔다가 고가에 물리는 사람들입니다.
주식과 마찬가지로 비정상적으로 올려놓은 금액이 다시 떨어지기 마련입니다
결국 피해는 입주자들이 고스란히 안고 가게 됩니다.

 

관련글

입주자 담합 및 처벌

불러오는 중입니다...

또한 최근에 지인을 통해 보니 아주 가관이더군요
카톡방이나 커뮤니티에서 좌표(?)를 찍어주고 호갱노노에 일시적으로 접속하여 실시간 검색에 오르게 하거나
카페에 특정 단어 + 자기 아파트명이 들어가는 글을 꾸준히 개제하고 댓글을 달거나
아파트 비교 or 비하하는 글이 있으면 개뗴처럼 달려들어서 선동질을 하는 경우도 있었죠.
요즘 수도권에 생긴 신도시들에서 이런 사례가 많은 걸로 알고 있습니다.

 

 

2. 거래상 불법(다운계약서, 업계약서)

양도세 절감(탈세)을 목적으로 다운계약서나 업계약서를 피할 수 있습니다.
주변 시세에 비해 낮거나 높은 실거래가는 의심해볼 여지가 있습니다.
또한 매도자가 양도세 탈세를 위해 다운계약서를 요청하는 경우도 있습니다.
다운계약서 적발시 매수자, 매도자, 공인중개사 모두 피해를 입게 됩니다. 
반드시 거절의사를 밝히시고 다른 매물을 구매하시는걸 추천합니다. 
상세 이유는 아래 글을 참고하세요.

관련글

다운계약서, 업계약서 불이익 3가지

 

3. 부동산 가두리

사실 이부분은 제가 잘 이해가 안되는 부분입니다. 아직 겪어본적이 없어서...
앞서 말한 담합의 반대 경우입니다.
부동산 중개업자는 아파트 가격이 1000~2000만원 더 올라간다고 수수료 상 큰 이득을 취하기 어렵습니다.
오히려 아파트 판매하기가 더 어려울 뿐이죠.
그래서 좀 더 낮은 시세로 팔길 원한다고 하고 그래서 부동산 가두리라는게 있다고 합니다.
상향요율을 적용하게되면 0.4%가량 되는데 1000만원당 4만원정도 수수료가 더 올라가네요.
그럼 1억정도면 40만원 가량 되는돈인데 부동산에서 포기하는게 맞는건지 모르겠네요 

아무튼 이건 제가 경험이 없어서 뭐라 말 못하겠습니다.

 

 

부동산 분위기 확인

부동산 분위기를 확인하는 이유는 정확한 시세를 알기 위함입니다.
저는 집을 팔때는 사는척하면서 집을 살때는 파는척하면서 물어봅니다.
이때 주의할점은 그 아파트에 대한 정보를 어느정도는 알고 가야합니다. 
동마다 층이 다르고 호수가 다릅니다. 그리고 이미 매물이 나온경우도 있구요
있지도 않는 동을 말하거나 필로티가 있어서 17층까지 되어 있는 아파트를 20층이라고 하게 되면 바로 웃음거리가 되겠죠.

이렇게 물어보게 되면 부동산 어플에 있는 매물들의 시세를 알게 됩니다.
세를 끼고 있어서 가격이 낮고
탑층에 옥탑방이 있어서 3000만원이 더 높고
실내구조가 잘나왔거나 인테리어를 예쁘게 해서 더 높다 라는걸 알 수 있죠.
그러면 내가 살려고 하는 집의 가격대는 옵션에 따라 거의 정해지게 되죠.
이런 시세를 확인 후 계약전에 ± 1000만원을 조율할 여지를 만들수 있습니다.

 

임장

저는 임장을 꼭 가라고 권하고 싶습니다.
왜냐하면 데이터만으로 확인이 어려운 부분도 있습니다.
예를 들어서 설명해볼게요.

1. 동네 분위기 
저는 임장을 가게되면 아침일찍가서 밤늦게까지 있다가 옵니다. 놀이터, 재활용쓰레기장, 주민 편의시설, 지하주차장 등 다 찾아 가봅니다.
 그 이유는 이런 부분을 보면 거주연령층, 주민들 수준, 아파트 복지(?) 편의시설의 관리정도 등을 알 수 있습니다. 예를 들어 재활용 쓰레기장이 엉망이고, 지하주차장은 이면 주차, 불법주차가 가득하고, 시설물은 부서지고 낙서가 많다! 이러면 저는 안들어갑니다. 이런 곳들은 대체로 실제 집주인 보다는 전세/월세로 거주하는 경우가 많고 이게 아니라면 진짜 주민들의 수준이 낮은거죠. 

 좀 더 냉정하게 맗면 아파트 가격 = 주민 수준이라고 생각합니다. 실제로 XX 아파트에 살때는 주민들이 직접 회계감사까지 다 진행해서 관리비를 매년 10만원 가량 돌려받곤 했습니다. 건축사/변호사/기업사장님등 다양한 분야의 수준높은 주민 구성으로 인해 적법한 절차에 따라 진행했었죠. 
 하지만 △△ 아파트에서는 좀 달랐습니다. 민원이라기 보단 NIMBY, PIMFY에 따른 뗴쓰기식 악질 민원이 많았습니다. 또한 층간 소음, 사소한 문제로 인한 싸움, 주차문제로 인한 다툼등 조금만 합리적으로 생각하면 풀 수 있는 문제를 어렵게 진행하는 경우가 많더라구요. 아파트 공용 커뮤니티에 욕설도 난무했구요.

2. 로얄동, 로얄층
같은 아파트라도 소위 RR층, RR동이란게 있습니다. 편의시설과의 거리, 주차장 출입구와의 거리, 초등학교까지 횡단보도의 갯수, 뷰, 필로티 여부 등등 다양하게 있습니다. 하지만 이건 임장을 해보지 않고는 절대 모르죠.네이버 지도를 보고 대략적으로 선호 동을 몇개 선정을 하고 방문한다면 더 현명한 선택이 가능합니다.

3. 시세 파악
 인터넷을 통해 얻는 정보보다 아파트 주변 상가 주인들한테 정보가 더 정확합니다. 대체로 미용실, 식당, 카페쪽이 잘 알고 있습니다. 어차피 임장 가면 밥은 먹어야하니 식당이나 카페로가서 시세, 앞으로의 전망들을 물어보면 좋습니다.

4. 가격 편차에 대한 이해
 간혹 보면 주변 아파트에 비해 가격이 낮은 아파트 단지들이 있습니다.
부동산에서는 저평가된 아파트단지라고 광고를 하겠죠.
하지만 저는 가격이 낮은데는 이유가 있다고 생각합니다.

세대수에 비해 상권이 부실하거나
주변에 초,중학교가 없거나
지리적으로 너무 구석에 있거나
등등 다양한 이유가 있겠죠. 
우선 지리적 위치(교통), 상권, 학교 이 세가지가 가격 형성에 가장 큰 영향을 주는 인자라고 봅니다.

 지도상으로 보면 약간 안에 있긴하지만 상권이나 학교를 다 갖추고 있음에도 너무 구석에 위치(산밑에 위치)해서 가격이 낮은 아파트도 있었구요
 대로에서 약간 들어가는 아파트였는데 임장해보니 언덕길로 800m 거리였던적도 있었어요.
 만약 자본금이 턱없이 부족하고 실거주 목적이라면 주변보다 가격이 낮은곳을 선택하면됩니다.
하지만 자본금도 여력이 있고 실거주+투자 목적이라면 인기많은곳에 돈 좀 더 주고 들어가서 나중에 더 받고 나오면 되는거죠.

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